Site Yönetim Planı
NOT: BU PLAN DEĞERLENDİRİLMEK ÜZERE BİLGİLERİNİZE SUNULMUŞTUR
BİNNUR EVLER SİTESİ
SİTE YÖNETİM PLANI
BİRİNCİ BÖLÜM
A- GENEL HÜKÜMLER
Madde 1: Bu yönetim planı, 634 sayılı KAT MÜLKİYET KANUNU hükümlerine göre hazırlanmış olup SAKARYA İLİ ADAPAZARI İLÇESİ, KORUCUK MAHALLESİ Tapunun G24B11C3D. PAFTA, 1683, ADA, 6 PARSELDE kayıtlı 6186,00 m² taşınmaz üzerindeki 64 + 2 kapıcı dairesi bağımsız bölümden ibaret BİNNUR EVLER SİTESİ adlı ana gayrimenkul için kat maliklerini bağlayan bu sözleşme hükmündedir. Site bu yönetim planına göre yönetilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu şarttır.
Madde 2: Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır.
Madde 3: Yönetim planında yer alan haklar ve yükümlülükler, bütün kat maliklerini ve onların kanuni ve akdi haleflerini (mirasçılar ve bağımsız bölümleri iktisap eden üçüncü şahısları) bağlar.
Bağımsız bölümlerde intifa hakkı sahibi veya kiracı sıfatıyla bulunanlarla başka hukuki bir sebebe dayanarak zilliyeti bulunanlar da kat malikleri kurulları kararları ve bu yönetim planı hükümlerine uymak ve bunların gereklerini yerine getirmek hususunda kat malileri ile birlikte yükümlü ve sorumludurlar.
Madde 4: Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklenti dışında, Kat Mülkiyeti Kanununun 4’üncü maddesinde sayılan yerler ile ortaklaşa kullanma, korunma ve faydalanma için zorunlu olan sair yerler ve şeyler kat maliklerinin ortak yerleridir.
Madde 5: Bu gayrimenkul üzerinde ana yapı, -bodrum, -zemin, -normal kat ve – teras kattan ibaret olup, kat mülkiyeti kütüğünde işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümler haricinde daireler sadece konut olarak kullanılacaktır.
Madde 6: Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına kat maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kimse kusurlu bir hareketi ile sebep olmuşsa ortak gider o kat maliki tarafından ödenir. Eğer diğer kat malikleri ödemişlerse yaptıkları ödemeler oranında sebep olan şahsa karşı rücu hakları vardır.
B- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
Madde 7: Kat malikleri Kat Mülkiyet Kanunu ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak üzere, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak yetkilere sahiptir. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana gayrimenkule zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamazlar.
Madde 8: Site yönetim Kurulu kararı olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, atölye, ticaret hane ve tesisler yapamazlar. Bağımsız bölümlerde, yapının orijinal mimarisi görünümünü etkileyen dış cephe üzerinde her hangi bir değişiklik badana - boya veya ilave bir bölüm yapamazlar ve yaptıramazlar.
Madde 9: Kat malikleri; Site toplantı odasını, Yönetim odasını, spor salonunu kilerleri ve kamelya gibi ortak kullanım alanlarını amacı dışında kullanamaz, zarar veremezler. Toplantı odasında Okuma, cemiyet ve diğer toplantıların düzenlemesi söz konusu olduğunda site yönetim kurulundan yazılı onay almak zorundadır. Bu bölümün kullanımından sonra herhangi bir malzemeye zarar verilmesi durumunda, bu zararı sorumluluğu alan kat maliki karşılamak zorundadır.
Madde 10: Toplantı odası, Spor salonu, kilerler ve diğer ortak kullanım alanlarını site kat malikleri ve bir bölümde oturan kiracılar dışında dışarıdan üçüncü şahıslar kullanamazlar ve bu bölümlere her hangi bir şey bırakamazlar.
Madde 11: Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve ana gayrimenkulün güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Madde 12: Kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken hüsnüniyet kurallarına uymak zorundadır. Özellikle aşağıdaki şeyleri yapamazlar.
a) Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden su ve benzeri şeyler dökemez, çöp vs. atamazlar. Halı-kilim silkmek isteyen mutfak balkonu haricinde diğer balkondan ve cumartesi pazar 12:00–17:00 saatleri dışında yapamazlar.
b) Kendi bağımsız bölümü ile ortak yerlerde kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe kedi köpek ve tavuk gibi hayvanlar besleyemezler.
c) Bağımsız bölümlerinde eklenti ve ortak yerlerde patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramaz, kat malikleri kurulunca kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiçbir şey bırakamazlar. Araç park edemezler.
d) Kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde toplantılar düzenleyemezler: nişan, düğün gibi toplantılarda öteki kat maliklerini rahatsız etmemeye özen gösterirler.
e) Radyo müzik aletleri, televizyon ve benzeri şeyler ile diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde kullanamazlar.
f) Bağımsız bölümleriyle eklenti ve ortak yerlerde, patlayıcı parlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar ve diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadırlar.
Madde 13: Kendi bağımsız bölümlerini randevu evi, kumarhane veya benzeri yer gibi ahlak ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar.
Madde 14: Kat malikleri, diğer bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa buna izin vermek zorundadırlar. Ancak bu gibi işlerin taraflarca en uygun bir zamanda yapılması ve bu izin nedeniyle kat malikleri o bölümde oturanların uğrayacakları zararların izin verilen kimse tarafından derhal ödenmesi veya zararın giderilmesi mecburidir.
SİGORTA İŞLERİ
Madde 15: Kat malikleri kurulu oy birliğiyle vereceği kararla gayrimenkulü sigorta ettirebilir. Değeri be primlerine katılma payı ile ödeme şekli kat malikleri kurulunca oy birliğince bağlanır. Bağımsız bölüm malikleri tüm giderleri kendilerine ait olmak üzere bağımsız bölümlerini sigorta ettirirler.
Madde 16: Sigortalanmış ana gayrimenkulün veya bağımsız bölümün hasara uğraması halinde ödenen sigorta bedeli katılmaları oranında kat maliklerine ödenir. Hasarın ödenilmesinde Kat Mülkiyeti Kanununun 21.Maddesi uygulanır.
GENEL GİDERLERE KATILMA
Madde 17: Kat malikleri ana gayrimenkulün ortak giderlerine aşağıda tespit edildiği üzere katılır. Arsa payı ne olursa olsun; kapıcı ücreti, otomat, temizlik ve bahçenin bakımı gibi sabit giderler her daire sahibi ayda (...........) ve her dükkan sahibi ise ayda (……….) lira eder.
Aşağıda sayılan giderlere ise kat malikleri arsa payları oranında katılırlar;
a) Elektrik, Su, Asansör ve diğer ortak giderlere,
b) Kaloriferin yakıt onarım ve işletme giderlerine,
c) Bütün ortak yerlerin bakım onarım ve yenileme giderlerine,
d) Kat malikleri kurulunca kararlaştırılan yönetici ve denetici ücretleri ile (kapıcıdan başka) ayrıca çalıştırılmalarına karar verilen bahçıvan ve kaloriferci ücretlerine ve bunların vergi ve sosyal sigorta primlerine
Madde 18: Kat maliklerinden hiç biri kendi ortak yerleri üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmeye ve ya bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle gider, demirbaş ve avans ödemekten kaçınmaz. Bütün kat malikleri aynı oranda ortak giderlere katılmak zorundadır.
Madde 19: Bağımsız bölüm kiraya verilmişse avanstan ve ya ortak giderlerden kendisine düşen noterlikçe ve ya imzası karşılığında yapılan ihtar’a rağmen bir hafta içinde ödemeyen kat maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınır. Bu yolla dahi alınmazsa Kat Mülkiyeti Kanununun 22’nci maddesi uyarınca kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.
Madde 20: kat maliklerinden biri borç ve yükümlerini yerine getirmemek suretiyle, diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, onlar o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının; Kat Mülkiyeti Kanununun 25 nci maddesi uyarınca kendisine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.
KAT MALİKLERİ KURULU (Temsilciler kurulu)
Madde 21: Kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun, gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir.
Madde 22: Bütün kat malikleri ile onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan iktisap eder yahut o bağımsız bölümde kiracı veya başka nedenlerle oturanlar veya faydalananlar yönetici denetçiler Kat Malikleri Kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Madde 23: Kat Malikleri Kurulu her yıl OCAK ayı içinde toplanır. Toplantının nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi; Yönetici tarafından tüm kat maliklerine taahhütlü mektup ve ya imza karşılığında toplantıdan on gün önce tebliğ edilir.
Kat malikleri kurulu üyesi adres değişikliğini yöneticiye vaktinde bildirmemişse, itiraz hakkını kaybeder. Çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının sağlanmaması halinde ikinci toplantının nerede hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
Madde 24: Toplantılarda yalnız o toplantının gündeminde bulunan maddeler görüşülebilir. Ancak, toplantıda mevcut üyelerin üçte biri isterse başka hususlarda gündeme alınarak görüşülebilir. Kat Malikleri Kurulu o toplantıyı yönetmek üzere aralarından Başkan seçer.
Madde 25: Her bağımsız bölüm sahibinin bir oyu vardır. Aynı kişinin birden çok bağımsız bölümü her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bir kişinin sahip olacağı oy sayısı bütün üyelerin üçte birinden fazla olamaz. Bir bölüme birden fazla kimse malik ise içlerinden vekâlet verecekleri birisi onları temsil eder. Kat maliklerinden her biri öteki kat maliki veya üçüncü kişi (örneğin kiracısı) tarafından vekâlet değilse şahsı kısıtlı ise vasisi tarafından temsil olunur.
Madde 26: Kat malikleri kurulu her bloktan (apartmandan) bir kişi olmak üzere seçilir. Gönüllü aday olmaması durumunda ilgili apartmanda bir nolu daireden başlanarak sıra ile kurula üye olur.
Madde 27: Ana gayrimenkulün yönetiminden veya kullanılmasından dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Madde 28: Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla alınır. Kararlarını oy çokluğu ile verir. Yeter sayı sağlanmadığı için ilk toplantı yapılmadıysa ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır.
Madde 29: Kat Malikleri kurulunca alınan kararlar yönetici tarafından o toplantıya katılmamış kat maliklerine ve bağımsız bölümde kiracı varsa ona uygun olarak duyurulur.
Madde 30: Kat malikleri kurulunun kararları (1) den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını ve her sayfası noterlikçe mühürlenmiş ve onaylanmış bulunan bir deftere yazılarak toplantıya katılarak imzalanır. Aykırı oy sahipleri nedeninin belirtmek kaydıyla imzalarlar.
Bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıklar karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
Ayrıca yönetici tarafından bilumum gelir ve giderlerin kaydı için, noterlikçe tasdikli bir işletme defterleri tutulur. Bu defterin her yıl ocak ayı içinde yönetici tarafından notere kapattırılması zorunludur.
Madde 31: Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan kat maliklerinden birinin veya onun bölümünde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlar veya devamlı surette faydalanan kimselerin kanunda veya yönetim planında gösterilmiş bulunan borç veya yükümlerini yerine getirmemeleri yüzünden zarar gören kat malikleri veya yönetici, kat mülkiyeti kanunun 33.üncü maddesi uyarınca sulh mahkemelerine başvurarak borç ve yükümlerin yerine getirilmesi için hakimin müdahalesini isteyebilirler.
Madde 32: Bütün kat malikleriyle onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan herhangi bir suretle iktisap edenlerin veya o bölümde kiracı yahut başka sebeplerle oturanlar veya faydalananlarla yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdürler.
YÖNETİCİ VE DENETİCİ
Madde 33: Kat malikleri kurulu her yıl OCAK ayında yapacağı olan toplantısında kendi aralarından veya dışarıdan birisini yönetici veya 3 kişilik bir yönetim kurulunu seçer. Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çokluğu tarafından bir yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.
Seçilen 3 kişilik yönetim kurulundan birisi Yönetim Kurulu başkanı, birisi yönetim kurulu saymanı, biriside yönetim kurulu başkan vekili olarak atanır.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, ana gayrimenkulün giriş kapısı yanında görülecek bir yere çerçeve içinde asılır.
Madde 34: Yöneticiye bir ücret verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ve şartları yöneticinin seçimi sırasında kat malikleri kurulunca ayrıca karara bağlanır. Yönetici dışarıdan atanmışsa kendisiyle sözleşme yapılır. Yöneticiden teminat istenebilir.
Madde 35: Yönetici Kat Mülkiyet Kanunu ve sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında özellikle aşağıdaki işleri görür.
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması,
b) Ana gayrı menkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gerekli kararların alınması
c) Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması
d) Ana gayrı menkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gerekli kararların alınması
e) Kat malikleri kurulunca karar verilmişse ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
f) Gelir ve giderlerin kaydı için Noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defterin her yıl OCAK ayı içerisinde notere kapattırılması defter ve belgelerin en az beş yıl süreyle saklanması
g) Ana gayrimenkulün yönetim bakımı ve onarımı için gerekli paraların avans olarak toplanması ve ödenmesi borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında dava ve icra takibinin yapılması
h) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması ve gündeminin hazırlanması
i) Seçilmesini izleyen 10 gün içinde işletme projesi hazırlayarak kat malikleri kuruluna sunulmasından beş gün içinde bir itiraz vuku bulmadı ise bu projenin uygulanması
j) Kat malikleri kurulunun karar ve protokolleriyle yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini sırayla karar defterine geçirmesi ve defterin her yılın Ocak ayı içinde notere kapatılması ve bütün belgelerin saklanması, gider ve gelirlerin mümkünse belge, fatura ve makbuzlara istinat ettirilmesi ve belgelerin en az beş yıl süre ile muhafazası.
k) Kat Mülkiyeti Kanununun 37 nci maddesi gereğince seçilmesini takip eden on gün içerisinde ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları belirlenir. Bütün giderlerden bir kat malikine yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararına göre düşecek miktar ile her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösterir işletme projesinin yapılarak kat maliklerine sunulması ve kat maliklerince onbeş gün zarfında itiraz edilmediği veya kat malikleri kurulunca değiştirilmediği takdirde projedeki hususların yerine getirilmesi.
l) Yönetici, her yıl yapılan olağan toplantılara da o tarihe kadar elde edilen gelirlerle yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Ayrıca, maliklerinin yarısı isterse yönetici olağan toplantılar dışında da hesaplarını göstermeye mecburdur.
m) Yönetici önemli bir sebep varsa Kat malikler kuruluna (temsilciler kuruluna) bilgi vererek kurulu ve kat maliklerini toplantıya çağırabilir.
Madde 36: DENETÇİ: Denetçi kat malikleri kurulunca arsa ve sayı payı çoğunluğu ile seçilir. Toplantılarda kat malikleri kuruluna vereceği bir raporla denetimin sonucunu ve düşüncelerini belirtilen rapor çoğaltılarak bir örneği taahhütlü mektupla ve toplantıdan en az bir hafta önce kat malikleri kuruluna (Temsilciler kuruluna) gönderilir ve ya imza karşılığında verilir.
Ayrıca kat malikleri kurulu yöneticinin denetimini yapmak üzere her yılın ocak ayındaki olağan toplantıda kendi aralarından birini denetçi veya üç kişilik bir denetim kuruluda seçebilir; denetçiye bu görevinden dolayı herhangi bir ücret ödenmez ve bütün ortak giderlere diğer malikler gibi katılır.
Denetçi tarafından her üç ayda bir hesapların denetimi yapılır, haklı bir sebep çıkarsa bu denetim her zaman yapılabilir.
ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
Madde 37: KAPICI: Ana gayrimenkul için kat malikleri kurulunca atanmış olan kapıcı aynı zamanda kaloriferci olarak çalışacaktır.
Kapıcı ile devamlı olarak çalıştırılmasına lüzum görülen diğer müstahdemlerin tayini, işten çıkarılması ve ücretlerinin takdiri, yöneticinin teklifi üzerine kat malikleri kurulunca kararlaştırılır.
Bu görevler, acele hallerde kat malikleri kurulunun ilk toplantısında tasvibine sunulmak üzere yönetici tarafından da yapılabilir.
Yönetici kapıcıya sözleşme yapmak zorunda olup yapacağı işleri planlayıp istediği zaman denetleye bilecektir.
Yönetici istediği takdirde mevcut kapıcıyla çalışmayabilir kendisinin belirlediği başka bir kapıcıyla çalışabilecektir.
Yönetici her yılın sonunda mevcut kapıcının çalışmadan dolayı kazandığı haklarını ödeyecektir.
Kapıcı siteye yeterli hizmet vermediği durumda görevlerini aksattığı durumda temsilciler kurulu oy birliği ile yöneticiden kapıcının değiştirilmesini isteye bilecektir.
Madde 38: Kat malikleri kiracıları değiştikçe bunların kimliklerini ve iş adreslerini bildirmeye ve sözleşme yapmış ise bunun bir suretini bir ay içinde yöneticiye vermeye ve bağımsız bölümünde oturanlara borç ve yükümlerini bildirmeye mecburdurlar
Madde 39: Kat malikleri veya onların bölümünde herhangi bir sıfatla oturanlar kendi veya yakınlarının çocukları tarafından ana gayrimenkulde meydana getirilen zararları derhal ödemeye veya gidermeye mecbur oldukları gibi çocuklarının kendilerine ayrılan yerler dışında oynamalarını ve gürültü yapmamalarını sağlamakla yükümlüdürler.
Madde 40: Ana gayrimenkul üzerinde kat artırımı çekme gayrimenkulün boş yerlerinde yeni bölümlerin yapılması ve niteliğinde değişiklikler yapılması için kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar verilmesi şarttır. Diğer hususlar hakkında Kat Mülkiyet Kanununun 44 üncü maddesi geçerlidir.
Madde 41: Ortak yerlerde yapılacak faydalı ve lüks değişiklik ve ilavelere ilişkin tesis, bakım ve işletme giderleri Kat Mülkiyeti Kanunun 42 ve 43 üncü maddeleri uyarınca kat malikleri tarafından ödenir.
Madde 42: Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Madde 43: 02.02.2009 tarihinde düzenlenen işbu yönetim planının metni 07.04.2013 tarihinde yeniden düzenlenen ve yeni maddeler eklenen işbu yönetim planının metin ve muhtevası aşağıda kimlikleri yazılı ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerince okunarak, arzularına uygun olduğunu ve oybirliğiyle kabul ve imzaladıklarını beyan ederler.
07.04.2013
Binnur Evler Sitesi
Yönetim Kurulu